A reutilização de antigas áreas industriais para implantação de empreendimentos residenciais e comerciais exige atenção especial às condições ambientais do terreno. Mesmo após décadas de encerramento das atividades industriais, o solo e as estruturas subterrâneas podem conservar resíduos e substâncias potencialmente contaminantes, que nem sempre são identificados nas avaliações iniciais.

Um caso recente em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo, evidencia a importância desse cuidado.

Durante as obras de um empreendimento imobiliário no bairro Fundação, em uma área que abrigou antigas instalações das Indústrias Matarazzo, foram encontradas galerias subterrâneas desativadas contendo resíduos de óleos utilizados em antigas caldeiras.

Segundo informações divulgadas pela imprensa, a CETESB confirmou a retirada de mais de mil toneladas de resíduos perigosos e solo contaminado do terreno. A construtora responsável informou que foram realizadas atividades de drenagem, escavação e destinação ambientalmente adequada dos materiais removidos, e que os trabalhos de remediação estavam em fase final, conforme atualização publicada em 29 de outubro de 2026.

O episódio chamou a atenção para um desafio recorrente em áreas com histórico de ocupação industrial: a possibilidade de existirem estruturas enterradas, resíduos ou fontes de contaminação que não estejam identificadas nos registros disponíveis do imóvel.

Por que investigar o histórico ambiental de um terreno?

Atividades industriais desenvolvidas ao longo dos anos podem resultar em alterações na qualidade do solo e das águas subterrâneas, especialmente quando envolvem armazenamento, manuseio ou utilização de combustíveis, óleos, solventes e outros produtos químicos.

Em muitos casos, os indícios de contaminação somente são identificados durante intervenções no terreno, como demolições, escavações, obras de infraestrutura ou movimentação de solo.

Por esse motivo, antes da implantação de um novo empreendimento, é fundamental avaliar o histórico de ocupação e as atividades anteriormente desenvolvidas no imóvel, identificando possíveis fontes de contaminação e a necessidade de estudos ambientais específicos.

Como funciona a investigação de áreas contaminadas?

No Estado de São Paulo, o gerenciamento de áreas contaminadas segue os procedimentos estabelecidos pela CETESB e as diretrizes técnicas aplicáveis.

De acordo com as características e o histórico da área, o processo pode envolver diferentes etapas, entre elas:

  • Avaliação Preliminar: levantamento do histórico de ocupação, atividades desenvolvidas, informações disponíveis e identificação de possíveis áreas-fonte de contaminação.
  • Investigação Confirmatória: realização de amostragens e análises ambientais para verificar a existência de contaminação no solo e nas águas subterrâneas.
  • Investigação Detalhada: caracterização da distribuição dos contaminantes identificados, incluindo suas concentrações, extensão e comportamento no meio físico.
  • Avaliação de Risco: análise dos riscos à saúde humana considerando os contaminantes, as vias de exposição e os receptores potencialmente expostos.
  • Plano de Intervenção e Remediação: definição e implantação das medidas necessárias para controlar, eliminar ou reduzir os riscos identificados, conforme o enquadramento da área.

A sequência e a necessidade de cada etapa dependem dos resultados obtidos e das exigências estabelecidas pelo órgão ambiental.

A investigação ambiental é importante para a reutilização de imóveis

A identificação prévia de possíveis passivos ambientais permite que o empreendedor conheça as condições do terreno, avalie as medidas necessárias e considere as exigências ambientais no planejamento do novo uso.

Além disso, quando são identificadas condições diferentes daquelas inicialmente avaliadas, como estruturas subterrâneas não documentadas ou resíduos durante as escavações, pode ser necessária a realização de investigações complementares e a revisão das medidas de intervenção.

É importante destacar que a existência de um histórico industrial não significa, por si só, que todo o imóvel esteja contaminado ou que sua reutilização seja inviável. A possibilidade de implantação de um novo empreendimento depende da avaliação técnica da área e do atendimento às exigências ambientais aplicáveis ao uso pretendido.

A Consex Engenharia atua no gerenciamento de áreas contaminadas

A Consex Engenharia atua na prestação de serviços técnicos relacionados ao gerenciamento de áreas contaminadas, auxiliando empresas na avaliação das condições ambientais de seus imóveis e no atendimento às exigências dos órgãos ambientais.

Entre os serviços realizados estão avaliações preliminares, investigações confirmatórias e detalhadas, amostragens de solo e água subterrânea, monitoramento ambiental, avaliação de risco e elaboração de estudos e relatórios técnicos.

A realização dessas avaliações é fundamental para identificar possíveis passivos ambientais, orientar a tomada de decisões e contribuir para a reutilização segura e ambientalmente adequada de áreas anteriormente ocupadas por atividades industriais.

Sua empresa pretende adquirir, construir ou modificar o uso de um imóvel com histórico industrial? A Consex Engenharia pode auxiliar na avaliação ambiental da área e na condução das etapas de gerenciamento de áreas contaminadas.

Fontes oficiais